onsdag 11 september 2013

Amorteringstankar

Krav på amorteringar är något som börjat komma upp på agendan mer och mer, och utan att ha några speciella insikter vill jag ändå skriva ner dels vad jag tror är faran med tvångsamorteringar, dels hur jag själv tänker kring amorteringar.

Väldigt få av mina bekanta amorterar på sina bolån utöver den summa deras banker tvingar dem att amortera för att på sikt komma ner på 75% belåningsgrad. Jag tror helt klart att de flesta unga människor som precis kommit igång med karriären räknar på den totala månadskostnaden inklusive amorteringar och beslutar därefter vad de kan och vill betala för sitt boende. Jag är övertygad att lägre räntor och trenden mot amorteringsfria lån ligger bakom en stor del av prisuppgången på bostäder. De flesta jag pratat med och hört prata i fik och restauranger vid bordet bredvid (alla mellan 20-40 år i Stockholms innerstad pratar om bostadspriser konstant) gör ett antagande att man kommer att kunna sälja sin bostad för ungefär lika mycket som man köpte den för, och därför spelar själva priset mindre roll än vad månadskostnaden blir. Däremot vill man ha värde för pengarna och kommer inte betala 70 000kr/kvm för en lägenhet man anser är värd 60 000kr/kvm, men om lägenheten kostar 2mkr eller 6mkr spelar mindre roll - det är månadskostnaden i relation till den disponibla inkomsten som spelar roll.

Medan det kanske är vanskligt att bara titta på stockholmare med hyfsat goda inkomster som prioriterar sitt boende så är det dessa som driver på prisuppgångarna i innerstaden, vilket i sin tur driver på prisuppgångarna i närförort, och så vidare. Mat, kläder, nöjen, transporter och andra levnadsomkostnader tenderar att ha ett ganska lågt tak innan marginalnyttan avtar ganska starkt. Visst finns det dem som äter ute varje kväll och shoppar kläder för flera tusen i månaden, men generellt så skiljer sig dessa kostnader inte jättemycket mellan någon som tjänar 25000kr/månad och någon som tjänar 35000kr/månad. Majoriteten av pengarna som återstår efter övriga levnadsomkostnader väljer de flesta att lägga på sin bostad. Med lönerna ovan så har personen med högre inkomst kanske 3000kr mer per månad att lägga på sin bostad än personen med lägre inkomst, trots att man har finare matvanor och shoppar mer. Med en ränta på 3% och skatteavdrag på det motsvarar det ett lån på 1.7mkr, vilket betyder att personen med 35000kr i månadslön kommer att köpa en lägenhet som är 1.7mkr dyrare än personen med 25000kr i månadslön. Kanske är snittpersonen lite försiktig och räknar med 5% ränta vilket enligt samma logik ger 1mkr. Om man inför ett amorteringskrav på 40 år blir kalkylen väldigt annorlunda. Den extra månadsutgiften motsvarar en extra "ränta" på 2.5% utan skatteavdrag, vilket skulle dra ner priset personen är villig att betala med 0.4mkr eftersom 3000kr i månaden endast skulle räcka till ett lån på 0.6mkr där 1250kr/mån är amortering och 1750kr/mån är ränta. 0.4mkr är 40%! Och denna relation gäller oavsett om det handlar om att man har 3000kr i månaden eller 30000kr i månaden att lägga på sitt boende - vid 5% ränta och 40 års amorteringskrav sjunker priserna 40% - effekten blir starkare ju lägre räntan är och vice versa.

Nu är denna modell väldigt förenklad, men effekten finns och den är stark, och man måste ha den i åtanke innan man inför amorteringskrav. Jag tror att FI och Peter Norman känner till detta. Jag tror att retoriken därför mest är till för att skrämma bankerna till att frivilligt få kunderna att amortera mer och att göra det ett steg i taget istället för genom en kalldusch som riskerar att sätta igång ett prisras på bostäder. Jag tycker det var ett bra första steg att låta bankerna införa "frivilliga" amorteringskrav ner till 75% och man kan fortsätta försöka tweaka denna formel och försöka få folk att komma ner till 75% snabbare, men man ska akta sig för stora reformer. Detsamma gäller ränteavdragen, som skulle ge en liknande dramatisk effekt som strikta amorteringskrav. Sedan finns förstås fler aspekter på det hela - det finns ingen poäng i att tvinga folk med låg belåning eller stora likvida tillgångar att amortera på sina bolån, så ett generellt amorteringskrav är alldeles för trubbigt och i viss mån även orättvist.

Detta om amorteringar ur policy-perspektivet, men vad ska man säga om vad folk borde göra? Även här blir det väldigt vanskligt att prata om vad som är "rätt". Många sparsamma människor, där de flesta av oss ekonomiblogare nog räknar in oss, tänker nog att man ska amortera så att man blir skuldfri lagom till pension och då endast behöver betala för "driften" av sitt boende. Dessutom har många, särskilt de som hade lån under 90-talet, en naturlig aversion mot att ha lån överhuvudtaget och det ses som ett självändamål att bli skuldfri.

Jag känner själv så, men tycker samtidigt inte att det alltid är rationellt att amortera med målet att bli skuldfri till pension samtidigt som man investerar i aktier. Har man ett mer eller mindre permanent boende och en aktieportfölj som överstiger bolånet i värde och har som mål att bygga upp en större aktieportfölj så ter det sig ganska märkligt att fortsätta amortera på lånet under dagens omständigheter. Man har då redan både hängslen och livrem med en portfölj som överstiger bolånet, en bostad som vid försäljning överstiger bolånet, samt möjlighet att genom a-kassa, cash-buffert och mindre försäljningar av portföljen även vid arbetslöshet kunna klara av räntebetalningar under en lång tid om timingen var dålig och man inte vill sälja hela eller delar av sin portfölj för att betala av lånet och inte vill flytta. Så ur ett riskperspektiv finns det inga starka argument för att amortera när man väl har likvida tillgångar som överstiger lånet. Och har man ett rent "princip"-perspektiv att man en dag vill bli skuldfri så är det i dagens lågränteläge inte särskilt rationellt att amortera. En diversifierad portfölj med defensiva aktier ger en direktavkastning som överstiger räntan på ett bolån, så det är mer rationellt att investera pengarna i en sådan portfölj och använda utdelningarna till räntebetalningar på lånet och låta överskottet av utdelningarna samt värdetillväxten jobba åt en, och sedan en vacker dag sälja portföljen och amortera hela lånet rakt av och bli skuldfri tidigare och billigare än om man hade amorterat en månadssumma. Dessutom kan man ifrågasätta om det ens är rationellt att vara helt skuldfri - borde det inte räcka med att man har en stor aktieportfölj som ger en möjlighet att när som helst lösa sina lån?

Jag ser egentligen bara två rationella anledningar att fortsätta amortera när man väl har likvida tillgångar som överstiger bolånet, och förutsatt att bostaden är rimligt belånad. Den ena är om man planerar att köpa ett större och dyrare boende i framtiden. Då är aktier inte en bra sparform p.g.a volatiliteten, och då är det bättre att amortera än att spara cash eftersom räntan på bolånet överstiger räntan på cash. Man bör estimera hur mycket cash man kommer att behöva vid köp av den nya bostaden och ungefär när det kommer ske och amortera därefter så att man vid ett konservativt antagande om priset man får ut på sin nuvarande bostad får över rätt summa cash när man löser lånet. Den andra anledningen är att det för många är nyttigt med ett tvingat sparande. Vet man med sig att man med stor sannolikhet kommer att konsumera upp en del av pengarna man inte amorterar istället för att köpa den där väldiversifierade direktavkastande aktieportföljen man planerat att spara i, så bör man tänka både en och två gånger innan man slutar amortera.

Själv har jag hittills sett amorteringar som något självklart, men då jag hittat ett boende som jag garanterat inte kommer att uppgradera inom en överskådlig framtid samt i takt med att portföljens värde närmar sig lånens, så har jag börjar planera på att inom något år konvertera till amorteringsfritt. Jag är fortfarande så pass ung att jag hellre får avkastning på pengarna i några decennier än att binda upp dem utan avkastning i boendet. Samtidigt så finns det ju totala haveri-scenarios i framtiden där alla olyckor drabbar en samtidigt och både hängslena och livremmen spricker - bolagen i ens portfölj går uselt och börsen kraschar, bostadspriserna rasar och räntorna rusar, man förlorar jobbet och skiljer sig. Då hade man förstås varit glad om man hade amorterat rejält. Men ska man åstadkomma något i livet kan man inte bara se på worst case-scenarios. Man måste balansera risker och möjligheter.

Problemet är att de flesta som inte amorterar inte ser någon risk alls, och här håller jag med Norman och FI att vi bör jobba hårt med att införa en sundare amorteringskultur i Sverige. Man kan ju åtminstone hoppas att det ökade fokuset på privatekonomi som ett ämne i skolan kommer att bära frukt på sikt!

5 kommentarer:

  1. Vettigt och bra skrivet. Många ser allting så svart eller vitt och har åsikten "detta är rätt" oavsett om det är att man ska amortera eller inte. Självfallet finns del olika rätt för olika personer.

    -cmj
    Trading the OMX

    SvaraRadera
  2. Genomtänkt och nyanserat - väldigt bra skrivet!

    SvaraRadera
  3. Du nämner risk utan att se risken i aktier. Att sitta 100 % belånad i aktier (dina aktier mindre värda än ditt bostadslån) är väldigt riskabelt jämfört med att inte göra det. Aktier kan lätt falla 25-50 %, även defensiva. Skulle ett ras inträffa måste du fortfarande betala ränta hela tiden och du kan inte längre betala av lika mycket av dina lån.

    Att investera i aktier kan ge god avkastning, kanske 6 % per år över en längre tid. Men är detta lånefinansierat så drar ju räntan ner avkastningen med minst 2% idag, kanske mycket mer om några år. Med 3-4 osäkra % i avkastning känns inte risken alltid försvarbar. Att istället, utan belånat sparande, få en klart lägre månadskostnad (vars skillnad dessutom helt kan sparas och investeras) är 100 % riskfritt.

    I slutändan handlar allt om risk management. Nu har jag ju inte ens nämnt risken på bostaden. Jag tror de flesta som köper bostad är dåliga på det för det är för stort för att förstå och det saknas erfarenhet.

    SvaraRadera
  4. Fast jag ser en trend, speciellt hos unga, att man bara ser möjligheter. Ingen ser på riskerna. Det är ganska skrämmande. En bra balans vore bättre. Alla vill bli nästa Warren, men ingen , nästan ingen på tex alla dessa ekonomibloggar har som mål att bli skuldfri. Folk lever t.o.m med lån för att ha råd att köpa aktier. Jag studerar, men väljer att jobba istället för att ta studielån. Men många väljer att ta lån bara för att ha råd att investera när dom studerar. Jag anser att om man måste låna för att köpa aktier, då är man lite farligt ute....då riskerar man för mycket...oavsett om räntan är minimal...

    SvaraRadera
  5. Mama och minna, jag tycker ni är lite väl kategoriska. Det är skillnad på lån och lån, och aktier och aktier. Att belåna sin portfölj till max för att köpa northland resources är i den extrema änden av skalan, men att ta studielån med låg ränta och lång återbetalning och köpa en defensiv portfölj med bra direktavkastning är en helt annan sak.

    Vi definierar nog risk annorlunda - volatilitet och risk är inte samma sak.

    SvaraRadera