tisdag 17 maj 2011

Husköp?

Det har inte blivit många inlägg på sistone och huvudorsaken är att mina tankar mest kretsat kring privatekonomi. Ett eventuellt husköp hägrar och det finns en hel del att sätta sig in i och fundera kring. Huspriserna i Stockholm är ju ganska långt ifrån angenäma för köparen, men samtidigt är land i Stockholm en väldigt "scarce resource" så på sikt tror jag att det blir en god investering. Jag är inte en av domedagsprofeterna som tror på en krasch. Givetvis kan det komma tillfälliga dippar eller till och med större korrigeringar precis som i aktiemarknaden, men så länge Stockholm har arbeten med höga löner och folk vill bo nära sina jobb så kommer efterfrågan att finnas där medan utbudet i princip inte kan öka. Sedan avgör ränteläget och tillåten belåningsgrad/amorteringskrav hur priserna ser ut över tiden. Så att försöka tima en dipp i fastighetsmarknaden känns nästan svårare än att tima sina köp i aktiemarknaden och risken är att man blir väntandes i många år.

Mina bryderier handlar mer om hur mycket lån jag är villig att ta. Till skillnad från de flesta andra stockholmare har jag som mål att faktiskt bli skuldfri innan jag dör, ja helst innan pensionen så att man slipper slava hela livet för att klara sina räntebetalningar. Dessutom vill jag ju helst fortsätta spara en ganska väsentlig del av min inkomst i aktier även i framtiden. Å ena sidan har jag och familjen den angenäma situationen att ha "råd" med ett hus i den storlek och det läge vi vill bo i (dvs banken kan låna ut så pass mycket pengar till oss och vi kan fortfarande ha ett bra liv efter att räntorna är betalda). Men å andra sidan vill jag gärna snåla och få mer pengar över för snabbare amorteringar och ett större sparande. Liksom många andra med intresse för sparande så har jag faktiskt som mål att någon gång bli ekonomiskt oberoende, vilket jag definierar som att kunna leva hyggligt på passiva inkomster. Och ett lån på ett antal miljoner känns inte som något som tar mig närmare det målet :) Så frågan är var den optimala balansen mellan lån och "livskvalitet" ligger?

Frågorna man ställer sig är tyvärr just kvalitativa och svåra att räkna på och relatera till ett pris. Hur mycket är 10 eller 20 minuter kortare restid varje dag värt att betala för? Vad blir effekten på ens lycka av ett visst typ av område, en viss typ av grannar eller planlösning eller trädgård eller hustyp och hur mycket är denna lycka värd? Hur mycket minskar ens lycka av den högre skuldsättningen och minskade aktieinvesteringar och en längre väg till ekonomiskt oberoende?

Alla dessa frågor är väldigt annorlunda från investeringar i aktier och jag är rädd att jag inte kommer komma fram till något rationellt svar, hur mycket jag än tänker. Om jag har några läsare som hunnit bo i hus i några år - vad har ni dragit för erfarenheter? Vad är värt att lägga pengar på och vad är värt att snåla på? Vad är en acceptabel restid till jobbet? Tips mottages tacksamt!

14 kommentarer:

  1. Jag vet inte om det finns så mycket erfarenhet att överföra från Lund till Stockholm, relationen löneläge/prisläge är nog ungefär samma, men arbetsmarknad och pendling skiljer ju en del...

    Det "råd" jag brukar ge till vänner är att inte glömma att det är riktiga pengar och att definitivt amortera, även om det känns tröstlöst i början.

    Jag vet inte om du behöver den typen av råd ;-)

    SvaraRadera
  2. Mitt bästa råd är att vara väldigt öppen för olika objekt och områden! Min fästmö och jag var under en lång tid helt säkra på att vi skulle köpa en villa och också ganska säkra på vilka områden som var intressanta. Efter att under lång tid ha tittat på massa objekt så bestämde vi oss mer eller mindre av en slump en kväll för att kolla mera förutsättningslöst bara för att ”titta runt lite”. Då hittade vi ett fint renoverat bostadsrättsradhus på tre våningar i ett område vi definitivt inte kollat på innan. Det köpte vi till ett väldigt rimligt pris (jämfört med de villor vi tidigare tittat på) och vi trivs kanonbra både med huset och området! Vinsten från vår lägenhet räckte gott och väl till insatsen så vi behövde inte sälja av några aktier eller andra besparingar. Månadskostnaden är är väldigt rimlig och framförallt jämn och förutsägbar; inga gigantiska elräkningar på vintern eftersom värme ingår i vår (låga) avgift tex. Man behöver heller inte riskera att ”plötsligt” behöva lägga pengar på dränering eller omläggning av takplattor tex eftersom föreningen står för sådant. Detta gör att vi även fortsättningsvis kan spara en ansenlig del av lönen varje månad. Jag är så här i efterhand väldigt glad att vi köpte ett mindre radhus i ett område längre ut än vi först tänkt, känslan av att ha bra med pengar för att leva och investera varje månad är värd otroligt mycket för mig, mer än att ha lite större tomt och ett rum extra. My five cents :)

    SvaraRadera
  3. Jag har precis flyttat med familj från en mindre villa till en större villa i en Stockholmsförort. Syftet med flytten var att bo större, närmare stan, i ett bättre läge och i ett område som är dyrare, där förhoppningsvis förskole- och skolkamraternas föräldrar tillhör ett högre samhällsskikt och på olika sätt är bättre förebilder. En variant av "den vite mannens flykt", även om vi inte flydde ett invandrartätt område, utan snarare sökte oss till ett mer utpräglat höginkomsttagarområde. Väl här kan jag konstatera att grannarna i huvudsak är trevliga, vilket de också var vid vårt gamla boende, men också att de är mer inspirerande och intressanta. Tidigare hade vi grannar som vi aldrig skulle stöta på t ex på våra arbetsplatser. Teoretiskt sett skulle det kunna vara berikande att umgås över samhällsskikten, men i praktiken så tycker jag inte det. Våra nya grannar har bättre kontakter och är bättre på att ta för sig av vad livet erbjuder.

    Baksidan är att vi gick från att vara obelånade netto till att ha lån på 45% av köpeskillingen, med plan på att amortera i en takt som balanserar möjligheten att uppskatta livet här och nu med buffertsparande och att hitta en lagom skuldnivå. För mig är det inte ett självändamål att bli lånefri, men jag strävar efter att bygga upp ett sparande som överskrider vårt lån.

    Svårt att säga om jag är lyckligare eller om jag bara intalar mig själv att jag är det, men jag gillar mitt nya hus, läget, grannarna och omgivningarna. Det känns bra. Bland annat på grund av att vårt nya hus har mycket bättre ljusinsläpp på grund av större fönster. Restiden till city har halverats, och kollektivtrafiken är bättre. Det innebär också att jag lättare kan välja att ta t ex cykel varje dag.

    Vi hade tittat på en hel del hus och visste ganska väl vad vi ville ha. En dag såg vi huset vi ville bo i och köpte det. Tyvärr blev det lite dyrare efter budgivning än vi hoppats på, men det har vi redan glömt. Möjligt att priserna kommer att sjunka framöver, men jag tvivlar på att det kommer att sjunka lika mycket som dysterkvistarna tror/hoppas på, i alla fall i villaområden relativt nära Stockholm city. Och sjunker priserna kraftigt och man är lågbelånad tänker jag mig att det blir läge att köpa ett ännu finare hus, ännu närmare stan och med ännu bättre läge. Kanske med havsutsikt.

    Lycka till!

    SvaraRadera
  4. Det var många olika frågor du vill ha svar på och jag känner detsamma inför vår jakt på nytt boende.

    Det är så många variabler som spelar in om man ska trivas i ett nytt boende och det är så svårt att få svar innan man bestämmer sig. Och relationen mellan osäkerheten och den stora investering ett boende i Stockholmsområdet innebär gör i alla fall att jag känner stark beslutsångest inför att byta boende.

    Mitt tips är att försöka lista och värdera vad som är viktigast för dig och din familj. Först de stora frågorna om vad målet med ert sparande är och hur mycket det får påverka andra stora val så som var man ska bo m.m. Sen när ni bestämt det så får ni lista vad som är viktigast vid valet av boende. Är det närhet till vänner, arbetet, favoritkaffet, bra skolor, tunnelbana m.m. Ta gärna med i beräkning vad ni trivs med nu och inte trivs med där ni bor nu. Jag tror det är lätt att man övervärderar bristen på garderober och undervärderar närheten till vänner eller familj.

    Sen är det omöjligt att veta hur det kommer kännas när man väl flyttat. En galen granne kan ju ”förstöra” även det perfekta huset. Precis som en jobbig konkurrent kan förstöra en bra investering (tänk Nokia vs Apple/Google). Skillnaden med boende är att det är svårt att diversifiera sitt boende som med en aktieportfölj. Lycka till med ditt beslut.

    SvaraRadera
  5. Tack kära läsare för era insikter och snabba svar!

    SvaraRadera
  6. Jag har funderat en del kring lån och vad som är en rimlig balans mellan inkomster utgifter och sparande. Vi insåg tidigat att vi inte vill lägga en orimligt stor summa pengar på bostaden utan vill kunna ha pengar kvar till sparande och annat utan att behöva vända på varje krona. Det vi har gjort är att ha köpt en tomt i ett gammalt sommarstugeområde i Nacka. Vi betalade en , relativt blygsam, summa pengar för tomten och planerar här att bygga ett hus. Jag har räknat på att totalkostnaden för huset och tomten kommer liggga betydligt under kostnaden för att köpa ett motsvarande begagnat hus i området. Tobins Q i Nacka var 2006 (den enda siffra jag hittade) 2.12 vilket gör vårt bygge till en lönsam affär med god marginal mot eventuella nedgångar i fastighetmarknaden.

    Så mitt tips är att köpa en tomt i rätt kommun istället för ett färdigt hus, förutsatt att ni har råd då förstås. Annars finns det som någon skrev alternativet med radhus som jag tycker verkar vara ett prismässigt bra alternatv till eget hus.

    SvaraRadera
  7. 1. Kolla SCB husbarometer jämfört med KPI. Det finns inget, inget, inget, inget positivt med skenande huspriser. Att husmarknaden går bättre än börsen tyder på bubbla.
    2. Kreti och pleti har vaknat, alla är medveten om att något är på väg att hända.
    3. Riksbanken gör rapporter om belåningsgrader och husprisfall.
    4. Finansinspektionen tvingar ner belåningsgraden till bankerna.
    5. Swedbank har kraftigt höjda kalkylkrav. SEB väljer att inte erbjuda överbryggningskrediter.
    6. Kreditökning har kraftigt avtagit nu när bolånetaket når full effekt (Läs lånelöfte beviljade före september 2010 försvinner)
    7. Bostadsrätter har börjat falla.
    8. Mäklarna sätter in och tar bort annonser för att unvika att folket ska begripa.

    Man behöver inte vara någon einstein för att begripa att det är farligt läge nu. Hade jag varit du hade jag hejdat mig två till tre år. m2 priserna som finns i Sthlm är inte försvarbara, saker som bostadskarriär kommer snart vara ett minne blott. Du får inga räntebidrag på 100% som dina äldre kollegor fick. Alla som inte ser detta lever i förnekelse.

    Om du verkligen måste flytta så gör det då, pengar är inte allt, men eftersom du skrivit den här posten så antar jag att du känner dig långt ifrån säker. Tycker de påminner om IT-bubblans slut, när folk sa upp sig från jobbet för att börja daytrada. När folket upptäckte det var det ju redan försent!!!

    MVH

    SvaraRadera
  8. Bor i ett mindre hus idag. Vi gick i tankar på att byta upp oss lite. Vem vill inte ha lite större? Lite finare? Lite bättre? Efter att ha tittat på lite objekt kom vi fram till när vi kom hem efter visningar att: vi bor ju riktigt bra som vi gör!
    Vi la ner det där. Läget känns lite osäkert. Räntorna går upp. Allt hade blivit lite dyrare. Lägg där till renoveringen man alltid vill göra för att få det som man vill.
    Att slippa gräva i sparkontot när varmvattenberedaren lägger av. Eller hydropressen börjar tokläcka och man måste reparera omg. Det betyder en hel del förr oss. Lite frihet kort sagt. Dessutom går ju allt gärna sönder samtidigt och helst på julafton eller när man precis köpt en semesterresa. Så att bo lite billagere men bra. Det betyder mycket för oss.

    SvaraRadera
  9. Inga lätta frågor nu när det har priserna gått upp ganska mycket! Själv får jag huvudvärk när jag tänker på det :)

    Men en sak är viktigt! Var försiktig med att använda "aktiekapitalet" till husköp!

    SvaraRadera
  10. Ett tips är att hitta ett område som är underskattat, men som uppfyller alla krav man har. Tullinge var ett sådant område för mig. 22 min till t-centralen med pendel, billigt, grönområden, vatten i närheten och bra skolor.

    Folk tittar inte dit för att det ligger för långt ut (geografiskt men inte i tid) och att Botkyrka kommun kanske väcker en del fördomar. Men området är i mitt tycke inte sämre än Bromma och andra prestigeorter, men väsentligt billigare.

    Gärna att området har en "Trigger", som gör att det lyfter i framtiden. Kolla t.ex. in planerad spårbebyggelse som tvärbanan, citybanan (pendeltågen kommer gå bättre) etc

    SvaraRadera
  11. Nej, du har fel min vän, det är ingen skillnad från andra investeringar, läs vad P Lynch har skrivit (tror det var första boken) det är en investering för livet som kommer att bli en av dina bästa dessutom med den fördelen att du slipper dagliga marknadsnoteringar.

    Mitt råd till husköpare är alltid: köp för precis så mycket du har råd med idag, i morgon kan du annars ångra dig att du var för försiktig eftersom du lär ha mer pengar då och minns de riktigt fina hus ni tittade på. Detta förutsätter förstås att du betalar korrekt pris, men det gör du nog.

    Att slippa vissa personer och överhuvudtaget att få bra bondemiljö osv är värt precis hur mycket som helst, i vilket fall mer än priset på de hus ni tittar på. För att inte tala om pendlingstid, för att köra vidare med Lymch, som han sa när han pensionerade sig vid 45 års ålder: än har ingen på sin dödsbädd ångrat att han inte spenderade mer tid på jobbet... Detta gäller pendling mer än arbete, föräven om jobbet suger big time ibland så är det inte lika illa som att pendla.

    SvaraRadera
  12. En vettig strategi borde väll vara att.
    1) Klara av att den som drar in den största inkomsten blir arbetslös/sjukskriven permanent. Boendet är det är det sista man vill behöva tänka på ifall det skiter sig.

    2) Man klarar dubbla kostnaden i åtminstonde ett år utan att nalla på sparkapital (även om det är ok att inte fylla på dito under tiden).

    Sedan tycker jag man skall prioritera att trivas bra på jobbet även om man trivs lite sämre hemma. 40timmars plåga i veckan kan aldrig väga upp för som max 20timmar/år man spenderar i en pol i sverige.

    SvaraRadera
  13. Tack igen för alla kommentarer! Många olika åsikter har kommit fram och speglar nog människans förmåga till anpassning. De flesta lyckas nog anpassa sig till sin boendesituation och trivs med den, vare sig man valt att satsa allt på ett perfekt boende eller att "snåla" och få mer pengar över.

    För egen del är det inte aktuellt att avvakta 2-3 år för att "bubblan" ska spricka. Jag har ingen lust att vara trångbodd och skjuta upp husköp i okänt antal år i väntan på något som kanske aldrig inträffar. Jag tror absolut att det närsomhelst kan komma ett prisfall på 10% som det gjorde hösten 2008, men det är ingen dealbreaker för mig eftersom jag ser ett husköp som en extremt långsiktig investering, men föroppningsvis kommer fallet i så fall innan jag köper. Den stora fastighetskraschen som många väntar på går ej att förutspå varken vad gäller timing, omfattning eller om den överhuvudtaget kommer. Så att basera sitt beslut på detta är som sagt inte aktuellt.

    Lou: Visst minns jag vad Lynch skrev både om hus och jobb och håller helt klart med. Och även om jag egentligen är ganska riskavers och snål så lutar jag ändå mot din synvinkel. Jag ser husköp som just en livsinvestering och tänker 20+ år framåt. Med rimliga amorteringar, inflation och reallöneökningar så kommer en summa som idag känns stor att te sig ganska liten om 20 år. Naturligtvis kommer kalkylen innehålla tillräckliga buffertar för sparande och eventuella inkomstbortfall och meningen är inte att leva på soppa för att ha råd med ett bra boende. Men samtidigt kan man inte i sin budget ta hänsyn för alla olyckor som kan inträffa, utan det gäller att hitta en avvägning mellan risk/reward. De rewards jag nog prioriterar högst är kort avstånd och enkel transport till jobb och familj/vänner, samt ett bra område. Det är ju lätt att fastna för själva huset, men det går alltid att bygga och styla om.

    Det där med att hitta underskattade områden med en trigger är visserligen intressant. Det liknar ju lite värdeinvesteringar och kan bli en bra affär och ge mycket värde för pengarna. Men jag har alldeles för dålig insyn för att kunna avgöra vad ett underskattat område i själva verket är värt, samt potentialen för triggers. Så i mitt fall handlar det om att söka sig till områden som har och under lång tid har haft goda rykten och är attraktiva idag. Tyvärr återspeglas det i priset, men, för att parafrasera Buffett, hellre ett wonderful område till ett fair price än ett fair område till ett wonderful price när det gäller var man ska bo.

    SvaraRadera
  14. Folk som har pengar kommer att söka sig till områden där det är dyrt att bo. Det är t ex en skillnad mellan Tullinge och Bromma. Tullinge är säkert jättefint på många sätt, men det är mycket längre ut från stan och folk som bor där skulle antagligen inte ha råd att bo i Bromma, alternativt prioriterar annat. I Bromma bor dock bara folk som har råd att bo i Bromma. Huruvida de alla har marginaler för ökande boendekostnader är en annan femma. Bromma, i likhet med andra dyra förorter har närheten till stan som stor attraktionskraft. Attraktiva områden kommer alltid att bebos av välbärgade människor. Det kommer inte att byggas nya villaområden med kortare restid till City om man bor i Bromma, Stocksund, Danderyd med flera närområden.

    Personligen skulle jag inte bo på en ort som kräver att man åker pendeltåg. Speciellt inte efter de senaste vintrarna. Kollegor som åker pendeltåg har nästan samtliga gått över till att köra bil istället på grund av att de tröttnat på förseningar, att stå och frysa på perrongerna och undra när eller ens om tåget kommer. Deras berättelser nu handlar snarare om det tog fyrtio eller femtio minuter med bil till jobbet på grund av köerna. För mig är det värt ett par-tre miljoner till för att bo i en villa där jag kan åka direktbuss till city eller enkelt ta mig till en tunnelbana med kort resväg till stan.

    Jag har gjort så kallad bostadskarriär och ligger hittills ca tre miljoner plus (köpte första bostaden 1995). Dock har vi köpt ett ännu dyrare hus, så det är noteringen efter senaste genomförda köp. Ångrar jag något så är det att jag inte köpte dyrare/finare boende tidigare i min karriär. Jag har haft för hög säkerhetsmarginal och därför bott så jag känt mig trygg, kanske istället för att ha bott som jag velat. Tryggheten har, som du skriver, kommit med automatik efter några år med god löneutveckling och lite inflation.

    Jag har en god vän som sålde sin lägenhet 2007 för att "priserna bara måste rasa" och flyttade till en hyresrätt i västerförort. Två år senare fick han köpa ny bostadsrätt efter han fått barn och ville bo i stan igen. Dock till 20% högre kvadratmeterpris. Jag är skeptisk till sånt som "alla vet", t ex idag "vet" många att bostadspriserna kommer att rasa. Kommer inte ihåg exakt hur Peter Lynch skrev, men något i stil med att börsanalytikerna har förutspått elva av de fyra senaste börsfallen. Det naturliga är att kurvorna går upp och ner över tiden, även om det mest gått upp de senaste sjutton åren. Högre räntor, elpriser med mera kommer att göra det dyrare för ägare av bostäder, men å andra sidan tror jag att man kan försaka mycket annat för att bo bra. Andra tror att vid nästa lågkonjunktur kommer priserna att krascha. Vad hände 2008 i Sverige då? Jo, räntorna sjönk nästan ner till noll och priserna förblev nästan oförändrade. Inför nästa lågkonjunktur står Sverige väl rustat med låg statsskuld. Kanske räntan går till noll igen och priserna inte sjunker alls? Jag vet inte, och jag påstår att det inte finns någon annan som vet heller. Däremot tror jag att det finns många som stått utanför husprisutvecklingen men som vill in, och kanske lite bittra hoppas att priserna ska rasa.

    Köp det hus du vill ha i det läge du vill bo. Se till att du har lagom marginal så du kan hantera eventuell prisnedgång och njut sedan av ditt liv. Du har bara ett.

    SvaraRadera